日本 公告地價的大致程序：

一、任命「土地鑑定委員」

日本國土交通省（相當於交通部）下設置有「土地鑑定委員會」，組織成員「土地鑑定委員」（とちかんていいいん）共7人，委員名單由國會兩議院（眾議院和參議院）同意後，由國土交通大臣（相當於交通部長）任命。

二、選定「標準地」

土地鑑定委員會在公告地價的區域「公示区域」（こうじくいき）中選定一塊標準地（ひょうじゅんち）。

公示區域「公示区域」是指在都市計畫區域「都会計画区域」（とかいけいかくくいき）或以外的區域，可以預見可能會有土地交易的地方。

三、判定標準地的價格

土地鑑定委員會組織會找二人以上的「不動產鑑定士」（ふどうさんかんていし）來評定所選定的標準地的價格。

不動產鑑定士會將評定結果提交給土地鑑定委員會審查，土地鑑定委員會審查通過後，會在每年的基準日「1月1日」正式判定該標準地「每一平方米」單位面積的價格。這價格是單純以土地去計算評定，不考量土地上面是否存在建築物或任何權利關係。

四、在政府公報上公告地價

土地鑑定委員會要儘早將這資訊公開在政府公報上，每年一次。內容如：

1. 標準地所在：某某市某某町某某番地
2. 標準地每一單位面積的價格和評定價格的基準日
3. 標準地的面積和形狀
4. 標準地和周邊土地的利用現況
5. 標準地相關的水道、瓦斯和下水道的整備狀況

五、公告後的後續程序

在公告之後，土地鑑定委員會必須以書面，將相關資訊告知標準定所在地的「市町村」長。

收到資料的「市町村」長，必須將該書面「図書」（ずしょ）放在辦公處所供民眾一般閱覽。

公告地價主要目的是作為土地價格的參考值，如果日本政府在徵收土地作為公共使用時，可以據此為基準計算適當的補償金額，但是未必是一般實際交易買賣土地時的價格。

而除了公告地價之外，另外也還有繼承稅評價「相続税路線価」（そうぞくぜいろせんか）和固定資產稅評價「固定資産税路線価」（こていしさんぜいろせんか）等，作為相關用途的評價。

查詢日本公告地價：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

1. 找出日本宅建士考試的考試項目究竟是哪些？
2. 日本市面上大約有哪些被推薦書籍？
3. 從中挑選適合自己（=能理解閱讀的）的書籍。

日本宅建士考試 考題形式

• 50題選擇題，每題4選1，劃在答案卡上。
• 考試作答時間：2小時（下午1點到3點）

註：「宅建登錄講習」的「登錄講習修了者」，因為可以減少5題回答，所以晚十分鐘開始，是下午1:10到3點。

補充：宅建登錄講習

「宅建登錄講習」是依相關法定，以「宅地建物取引業者」（不動產業）的在職從業人員為對象所作的講習，內容主要與實務知識和防止紛爭相關，如果參加講習並且測驗合格的話，三年內在參加宅建士考試時可以不用考第46-50題。講習在很多機構都有辦理，可以自己選擇報名參加。

天下沒有免費的午餐，參加講習是要學費的，大約二萬円。雖然參加講習課程結束後有課後測驗，但據說大約99.9%會通過課後測驗。等於是繳錢上課後，在參加宅建士考試時可以拿到送分題5分的概念。

有講習的機構例如：

• LEC東京リーガルマインド
• 日本宅建学院
• 株式會社日建學院

日本宅建士考試 考試範圍

不了解則矣，一了解才發現……宅建士考試的範圍內容真是很廣泛啊！出題項目包括了：

• 一、土地、建物
• 二、民法、借地借家法、建物區分所有法、不動產登記法
• 三、都市計畫法、建築基準法、農地法、國土利用計劃法、土地區劃整理法
• 四、固定資產稅、不動產取得稅、所得稅
• 五、統計、需求與供給、獨立行政法人住宅金融支援機構法、景品表示法
• 六、地價公示法、不動產鑑定評價基準
• 七、宅建業法、住宅瑕疵擔保履行法

看得我眼花瞭亂，瞬間後悔自己是不是太臨時抱佛腳了。總之幾乎都與法律條文有關，幸好不用硬生生的去吞或咀嚼這些法律條文，總有過來人前輩的經驗整理為平凡老百姓能讀懂理解的白話文。

我決定先在網路上查好大約想買的考試用參考書籍，然後再去書店翻一下確認（讀不讀得去下，嗯！？）後才在網路上買，日本的書籍向來不便宜，書局通常沒有折扣，雖然網路上也幾乎都原價，但如果像樂天或亞馬遜至少還有點數可以累積。

考試用 參考書籍

綜合了解後，發現市面上賣的比較好、過來人推薦的知名教材大概以下三家為主：

1. パーフェクト宅建（住宅新報社）

因為由有七十年歷史的「住宅新報出版社」所出版的，在宅建業界是要準備宅建士考試的知名教材，據說適合自學。

2. らくらく宅建塾（週刊住宅新聞社）

在亞馬遜上的評價不錯，不少過來人都用過這一本書，而且很多都是自學。內容著重在理解，而非死記，所以初學者也能容易理解。

3. 出る順宅建合格テキスト（東京リーガルマインドLEC）

總共分成三冊，基本內容分成三冊的教材而言份量偏多，主要評價好是在他的考古題和教科書的搭配，如果要做它家考古題，那麼買他家教科書比較適合，因為考古題會搭配提示在教材的相關出處，很方便在作考古題時找答案解讀。

最後買的教材

去了附近的大垣書局，資格應考類的書架上琳瑯滿目是宅建士考試的書，有些還是網上沒看到的，翻了一下內容也很充實不錯。每當差不多到某一項資格的報名應考時期時，該資格的相關書籍教材就會被拿出來放在醒目的位置，店家真是很能抓住消費者需求。

我先在網路上查好評價以及憑感覺而打算買的書是「パーフェクト宅建」，在書店實際翻閱，大部分書都是集中一本內容，只有「出る順2020 宅建士」是一套三本，猶豫著該買一本還是一套三本，畢竟一本的教材比較便宜！但同樣內容都寫成三本了，不就表示更詳細？

書架上的教材內容（不論一本書或一套三本書）幾乎都統一圍繞在以下三大主題編寫：

1. 權利關係
2. 宅建業法
3. 法令上的限制、稅、與其他

由於日本民法在去年（2019年）有修法，所以書也要是對應民法修法後的最新內容才行，畢竟買賣交易時會涉及民法上的權利關係。

我在書局又站又蹲，比較許久，都快成了行跡可疑的「不審人物」，其實架上的書看到最後都大同小異，因為這些都是評價不錯的書才會放上來賣，所以重點在於自己讀起來感覺順不順，適不適合自己。

最後，我買了「出る順2020 宅建士」一套三本的教材。因為覺得一套三本的內容解說十分清楚詳細，應考重點提示也明顯，也希望知識能吸收的札實些，而不止是為了考試；而且，書的排版字體看起來舒服，適合自己能讀下去這點很重要啊，就算不當考試用書，以後也可以當查詢參考的百科用書！

但是因為比起一本書，三本書的份量的確偏多，如果消化不了的人，它的第一本「權利關係」因為對複雜的民法有比較詳細的圖示與解說，所以也不少人是只單買這一本作為其他教材的加強補充。

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日本宅建士考試：（一）緣起與報名

日本宅建士考試 緣起

我注意到「宅建士」這名詞是有一次在日本「アパマンショップ」（Apamanshop）談好租房，到店裡準備簽約時，本來一直從頭到尾帶我看房、找租屋保證公司和收款等張羅一切的仲介先生，突然坐到一旁，叫他同事過來。他同事拿著（在日本租房時必定出現的）「重要事項說明」（じゅうようじこうせつめい），也簡稱「重說」，接著出示了一張證照給我看（當時不知那是幹嘛的，還以為是員工識別證，主管級之類的意思），然後重點式唸過一遍「重要事項說明」後讓我簽名，結束這一段插曲後，原本的仲介先生又接手繼續服務。

這一陣子因為新冠疫情關係，空閒時間變很多，趁機唸點書來考一下日本的國家證照資格，也許將來有一天有用，也可以充實自己知識。查詢了日本的國家資格考試後，發現外國人能取得的資格不多，而「宅建士」是外國人也能報名參加的考試，就算以後工作上用不到，在日本找房、租房時俱備相關知識對自己也有實際上的幫助，七千元的報名費也不算貴，所以決定報名參加試試。

日本宅建士考試 報名

宅建士考試的報名資訊可以在「 不動産適正取引推進機構」取得，該年度的考試相關事項通常在每年的6月初公告。

報名日期：

• 7月1日至7月31日（紙本報名）
• 7月1日至7月15日（線上報名）

我是用「線上報名」的方式，因為方便又快速，一天24小時隨時都可以，但是要注意報名日期比較短，只有15天！（如果紙本報名，要先去拿報名表（官網有領取地點）或請主辦寄報名表，去匯款，然後再寄出報名表……。）

線上報名前要先準備好：

1. 大頭照：與護照規格相同，長4.5cm、寬3.5cm，頭頂到下巴之間長度3.2-3.6cm內，先掃瞄好檔案，方便上傳到報名系統。
2. 信用卡（日本或國外的信用卡都可以）。

報名要填寫的基本資料包括，姓名、性別、年齡、住址與聯絡電話。

考場選擇

我就近選填申請的是京都府的考場，而京都府只有一個考場，所以沒得選擇，但如果是其他大都市，譬如東京或大阪，就有比較多考場可以自由選擇。

報名費用：7000円

線上報名除了報名費7000円，還有242円的手續費，所以最後支付金額是7242円。

日本宅建士考試 日期

宅建士的考試日期，每年固定在十月中旬的星期日！報名結果（考試場地）會在8月底時寄明信片通知。

但是，今年因為新冠疫情的關係，在考試場地的安排上，必須注意到避免「三密」—「密閉」（密閉空間）、「密集」（人群密集）、「密接」（人際密切接觸）的規定，所以在考試日期上，有別於往年。

主辦單位提醒說雖然他們會儘量大努力安排座位空間，但畢竟考試難以避免人的聚集，所以如果不是「不早點取得宅建士資格不行」的人的話，請儘量克制不要參加今年的報名！（窘）

因此，今年2020年的宅建士考試日期變成了兩次，分別是10月18日（星期日）和12月27日（星期日）！如果報名應考的人數超出場地能負荷的人數的話，就會安排在12月27日應考。

考試日期不能選擇，要等明信片通知，如果屆時被排到12月份考試但不能參加，可以取消會退費，但不能要求更改日期到10月。

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